Mieten oder Kaufen Rechner

Break-even-Analyse mit Opportunitätskosten, Instandhaltung und Wertsteigerung — klare Empfehlung für deine Situation

Gib deine Zahlen ein, um dein Ergebnis zu sehen.
🏠 Kaufen
{amount} Anzahlung
🏢 Mieten
Jahre
Typisch 1–2 % des Immobilienwerts/Jahr
Kaufnebenkosten, Maklergebühren
Maklercourtage, Notar usw.
Opportunitätskosten der Anzahlung (S&P 500 Ø ~7 %)

Ergebnisse in Jahr 10

🏠 Kaufen — Gesamtkosten
🏢 Mieten — Gesamtkosten

Kumulative Nettokosten im Zeitverlauf

Kaufen
Mieten
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So funktioniert dieser Rechner

Die meisten Mieten-oder-Kaufen-Rechner vergleichen nur die Kreditrate mit der Miete. Dieser Rechner berücksichtigt alle wesentlichen Kostenfaktoren:

Kosten beim Kaufen

  • Kreditraten — Tilgung und Zinsen, berechnet nach Standard-Annuitätenformel
  • Grundsteuer — jährlicher Prozentsatz des Immobilienwerts
  • Gebäudeversicherung — monatliche Prämie
  • Instandhaltung & Reparaturen — historisch ~1–2 % des Immobilienwerts pro Jahr
  • Hausgeld — falls zutreffend
  • Transaktionskosten — Kaufnebenkosten (3–5 %) und Verkaufskosten (5–7 %), auf den Analysezeitraum verteilt
  • Opportunitätskosten — die Anlagerendite, die entgeht, weil Kapital in die Anzahlung gebunden ist
  • Abzüglich: aufgebautes Eigenkapital — gezahlte Tilgung plus Wertsteigerung der Immobilie

Kosten beim Mieten

  • Mietzahlungen — jährlich steigend entsprechend dem eingegebenen Prozentsatz
  • Mieterhaftpflicht — typisch 10–20 $/Monat
  • Anlagewachstum — die Anzahlung bleibt investiert und wächst durch Zinseszins

Die Break-even-Formel

Die kumulativen Nettokosten werden Jahr für Jahr verfolgt. Beim Kaufen: Nettokosten = (Kredit + Steuern + Versicherung + Instandhaltung + Hausgeld + Transaktionskosten + entgangene Opportunitätskosten) − (Eigenkapital: Tilgung + Wertsteigerung). Beim Mieten: Nettokosten = (Miete + Mieterhaftpflicht) − (Anlagewachstum der Anzahlung). Das Jahr, in dem die Nettokosten beim Kaufen erstmals unter die beim Mieten fallen, ist das Break-even-Jahr.

Mieten vs. Kaufen: Wichtige Faktoren jenseits der Zahlen

Die Zahlen sind wichtig, aber nicht alles. Hier sind die nicht-finanziellen Faktoren, die die Entscheidung oft beeinflussen:

Wann Mieten sinnvoller ist

  • Du planst, innerhalb von 3–5 Jahren umzuziehen (Transaktionskosten amortisieren sich nicht)
  • Die Immobilienpreise in deiner Region sind sehr hoch im Verhältnis zu den Mieten (hohes Preis-Miet-Verhältnis)
  • Dein Job oder deine persönliche Situation erfordert Flexibilität beim Wohnort
  • Du möchtest keine Instandhaltungsverantwortung und unerwartete Reparaturkosten

Wann Kaufen sinnvoller ist

  • Du planst, 7+ Jahre in derselben Region zu bleiben
  • Die Kreditrate liegt nahe an oder unter den lokalen Mieten
  • Dir sind Stabilität, Gestaltungsfreiheit und Eigenkapitalaufbau wichtig
  • Die lokalen Wertsteigerungstrends sind historisch stark

Das Preis-Miet-Verhältnis

Kaufpreis durch die Jahreskaltmiete dividieren. Ein Verhältnis unter 15 spricht in der Regel für Kaufen; über 20 spricht es kurzfristig eher für Mieten. Das ist eine grobe Faustregel — der Rechner oben liefert eine genaue Antwort für deine konkreten Zahlen.

Hypothekenzinsen vergleichen?

Vergleiche aktuelle Hypothekenzinsen verschiedener Anbieter, um zu sehen, ob ein niedrigerer Zinssatz dein Break-even-Jahr verschiebt. Schon 0,5 % können das Ergebnis um 1–2 Jahre verändern.

Häufig gestellte Fragen

Soll ich mieten oder kaufen?
Die Antwort hängt davon ab, wie lange du bleiben möchtest, von deinem lokalen Markt, den Hypothekenzinsen und den Opportunitätskosten einer Anzahlung. Im Allgemeinen wird Kaufen nach 5–10 Jahren in den meisten Märkten finanziell vorteilhafter — aber der Rechner oben liefert dir ein genaues Break-even-Jahr für deine spezifische Situation.
Was sind Opportunitätskosten beim Mieten-oder-Kaufen-Vergleich?
Opportunitätskosten sind die Rendite, die du erzielt hättest, wenn du deine Anzahlung statt in die Immobilie in Aktien investiert hättest. Bei einer Anzahlung von 80.000 $ und 7 % Jahresrendite entgehen dir rund 5.600 $/Jahr — ein echter Kostenfaktor beim Kaufen, der in einfachen Kreditrechnern oft ignoriert wird.
Was ist das Break-even-Jahr beim Immobilienkauf?
Das Break-even-Jahr ist der Zeitpunkt, an dem die kumulativen Gesamtkosten des Kaufens (Kredit, Steuern, Versicherung, Instandhaltung abzüglich Eigenkapital) den kumulativen Gesamtkosten des Mietens entsprechen. Vor diesem Jahr ist Mieten günstiger. Danach ist Kaufen die bessere finanzielle Wahl — vorausgesetzt, du verkaufst oder bleibst über den Analysezeitraum.
Beeinflusst die Wertsteigerung die Mieten-oder-Kaufen-Entscheidung?
Ja, erheblich. Eine höhere Wertsteigerung macht Kaufen attraktiver, da Eigenkapital schneller aufgebaut wird. Allerdings variieren die Wertsteigerungsraten stark je nach Stadt und Marktphase — plane mit konservativen Schätzungen (2–3 %), nicht mit aktuellen Höchstwerten.
Was sind die versteckten Kosten beim Immobilienkauf?
Neben dem Kredit: Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Instandhaltung (typisch 1–2 % des Immobilienwerts/Jahr), Hausgeld, Kaufnebenkosten (3–5 %) und Maklercourtage beim Verkauf (5–7 %). Über 10 Jahre können das bei einer 400.000-$-Immobilie zusätzliche 50.000–150.000 $ sein.
Ist Mieten hinausgeworfenes Geld?
Nicht unbedingt. Beim Mieten zahlst du für Wohnen — aber du hast deine Anzahlung weiterhin investiert, vermeidest Instandhaltungskosten und behältst deine Flexibilität. Ob das aufgebaute Eigenkapital die entgangene Anlagerendite überwiegt, hängt von deinem Markt, dem Zinsumfeld und deinem Zeithorizont ab.