Wie Kreditraten berechnet werden
Die Standardformel für die Annuitätentilgung lautet:
M = P · r(1+r)^n / ((1+r)^n − 1)
Dabei gilt:
- M = monatliche Rate
- P = Kreditbetrag (Darlehensbetrag)
- r = monatlicher Zinssatz (Jahreszinssatz ÷ 12)
- n = Gesamtzahl der Raten (Jahre × 12)
Sonderfall Nullzins: Bei 0 % Zinssatz vereinfacht sich die Formel zu M = P ÷ n (einfache gleichmäßige Aufteilung). Dieser Rechner verarbeitet diesen Fall korrekt.
Rechenbeispiel — 300.000 € bei 7 % auf 30 Jahre
- P = 300.000 €
- r = 7 % ÷ 12 = 0,5833 % = 0,005833
- n = 30 × 12 = 360
- M = 300.000 € × 0,005833 × (1,005833)^360 / ((1,005833)^360 − 1)
- M = 1.995,91 €/Monat
- Gesamt gezahlt: 718.527 € | Gesamtzinsen: 418.527 €
Wie man einen Tilgungsplan liest
Ein Tilgungsplan schlüsselt jede Rate in Tilgungs- und Zinsanteil auf. In den ersten Monaten einer 30-jährigen Hypothek bei 7 % entfallen rund 83 % der Rate auf Zinsen und nur 17 % auf die Tilgung. Dieses Verhältnis kehrt sich im Laufe der Laufzeit allmählich um.
Wichtige Erkenntnis: Die Gesamtzinsen sind direkt proportional zur Laufzeit. Schon 100–200 € Sondertilgung pro Monat in den ersten Jahren reduziert sowohl die Zinskosten als auch die Laufzeit erheblich.
Lohnen sich Sondertilgungen?
Sondertilgungen fließen direkt in die Tilgung, nicht in die Zinsen. Die Rechnung spricht klar für Sondertilgungen:
- 200 €/Monat Sondertilgung bei 300.000 €, 7 %, 30 Jahren → spart ca. 81.000 € Zinsen, Laufzeit ca. 7 Jahre kürzer.
- 500 €/Monat Sondertilgung → spart ca. 150.000 €, Laufzeit ca. 14 Jahre kürzer.
- Einmalige Sondertilgungen wirken besonders stark in den ersten 5–10 Jahren, wenn die Restschuld am höchsten ist.
Vergleich lohnt sich: Jeder Euro Sondertilgung erzielt effektiv eine steuerfreie Rendite in Höhe des Hypothekenzinssatzes. Bei 7 % schlägt das die meisten Sparkonten und viele Anleihen.
15-jährige vs. 30-jährige Hypothek: Die wahren Kosten
Bei einem Kredit von 300.000 € zu 7 %:
- 30 Jahre: 1.996 €/Monat · Gesamtzinsen: 418.527 €
- 15 Jahre: 2.696 €/Monat · Gesamtzinsen: 185.254 €
- Differenz: 700 € mehr pro Monat, aber 233.273 € weniger Gesamtzinsen.
Die 15-jährige Variante gewinnt bei den Gesamtkosten klar. Wähle 30 Jahre, wenn die niedrigere Rate dir echte finanzielle Flexibilität bietet.
Häufig gestellte Fragen
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Die Formel lautet M = P · r(1+r)^n / ((1+r)^n − 1), wobei P der Kreditbetrag, r der monatliche Zinssatz (Jahreszinssatz ÷ 12) und n die Gesamtzahl der monatlichen Raten (Jahre × 12) ist. Bei einem Kredit von 300.000 € zu 7 % auf 30 Jahre beträgt die Monatsrate 1.995,91 €.
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Ein Tilgungsplan zeigt jede Monatsrate aufgeschlüsselt in Tilgungs- und Zinsanteil. Zu Beginn der Laufzeit ist der Zinsanteil hoch. Mit der Zeit verschiebt sich das Verhältnis zugunsten der Tilgung. Der Plan zeigt auch die Restschuld nach jeder Rate.
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Erheblich. Bei einer Hypothek über 300.000 €, 7 %, 30 Jahre: 200 €/Monat Sondertilgung sparen ca. 81.000 € Zinsen und verkürzen die Laufzeit um 7 Jahre. Nutze den Sondertilgungs-Bereich oben, um dein genaues Szenario zu berechnen.
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Eine 15-jährige Hypothek hat eine höhere Monatsrate, kostet aber insgesamt rund 55–60 % weniger Zinsen. Bei 300.000 € zu 7 %: Gesamtzinsen 30 Jahre = 418.527 €; 15 Jahre = 185.254 €. Du zahlst 700 € mehr pro Monat, sparst aber 233.000 € insgesamt.
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Bei 0 % Zinsen ist die Monatsrate einfach der Kreditbetrag geteilt durch die Anzahl der Monate. Es fallen keine Zinsen an. Beispiel: 12.000 € bei 0 % auf 1 Jahr = 1.000 €/Monat, Gesamtkosten = 12.000 € (keine Zinsen).