Calculadora Comprar vs. Alquilar

Análisis del punto de equilibrio con coste de oportunidad, mantenimiento y revalorización — obtén un veredicto claro para tu situación

Introduce tus datos para ver el veredicto.
🏠 Comprar
{amount} de entrada
🏢 Alquilar
años
Típicamente 1–2% del valor de la vivienda/año
Notaría, registro, impuestos de transmisión
Comisión de agencia, plusvalía, etc.
Coste de oportunidad de la entrada (media histórica bolsa ~7%)

Resultados en el año 10

🏠 Comprar — Coste total
🏢 Alquilar — Coste total

Coste neto acumulado a lo largo del tiempo

Comprar
Alquilar
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Cómo funciona esta calculadora

La mayoría de herramientas de compra vs. alquiler solo comparan la cuota hipotecaria con el alquiler. Esta calculadora incluye todos los factores financieros relevantes:

Costes del lado de la compra

  • Cuotas hipotecarias — capital e intereses, calculados con amortización estándar
  • IBI / impuesto sobre la propiedad — porcentaje anual del valor de la vivienda
  • Seguro del hogar — prima mensual
  • Mantenimiento y reparaciones — históricamente ~1–2% del valor de la vivienda al año
  • Cuota de comunidad — si aplica
  • Costes de transacción — gastos de compra (3–5%) y venta (5–7%) amortizados a lo largo del horizonte de análisis
  • Coste de oportunidad — la rentabilidad que renuncias al inmovilizar capital en la entrada
  • Menos: patrimonio acumulado — capital amortizado más revalorización de la vivienda

Costes del lado del alquiler

  • Cuotas de alquiler — con crecimiento anual según la tasa indicada
  • Seguro del inquilino — típicamente 10–20 €/mes
  • Crecimiento de la inversión — la entrada permanece invertida y se revaloriza

La fórmula del punto de equilibrio

Hacemos un seguimiento del coste neto acumulado año a año. Para la compra: coste neto = (hipoteca + impuestos + seguro + mantenimiento + comunidad + costes de transacción + coste de oportunidad renunciado) − (patrimonio: capital amortizado + revalorización). Para el alquiler: coste neto = (alquiler + seguro inquilino) − (crecimiento de la inversión de la entrada). El año en que el coste neto de la compra cae por primera vez por debajo del de alquiler es el punto de equilibrio.

Alquilar vs. comprar: factores clave más allá de los números

Los números importan, pero no lo son todo. Estos son los factores no financieros que a menudo inclinan la decisión:

Cuándo tiene sentido alquilar

  • Planeas mudarte en menos de 3–5 años (los costes de transacción no se recuperan)
  • Los precios de la vivienda en tu zona son muy altos respecto al alquiler (ratio precio-alquiler elevado)
  • Tu trabajo o situación personal puede requerir flexibilidad para reubicarte
  • Quieres evitar la responsabilidad del mantenimiento y los gastos de reparación inesperados

Cuándo tiene sentido comprar

  • Planeas quedarte 7 o más años en la misma zona
  • Las cuotas hipotecarias son similares o inferiores a los alquileres locales
  • Valoras la estabilidad, la personalización y la acumulación de patrimonio
  • Las tendencias históricas de revalorización en la zona son sólidas

El ratio precio-alquiler

Divide el precio de la vivienda por el alquiler anual. Un ratio inferior a 15 suele favorecer la compra; por encima de 20, suele favorecer el alquiler a corto plazo. Es una referencia rápida — la calculadora completa te da una respuesta precisa para tus cifras.

¿Quieres comparar tipos hipotecarios?

Compara los tipos hipotecarios actuales de distintas entidades para ver si un tipo más bajo cambia tu año de equilibrio. Incluso un 0,5% puede desplazar el veredicto 1–2 años.

Preguntas frecuentes

¿Debo alquilar o comprar una vivienda?
La respuesta depende de cuánto tiempo planeas quedarte, el mercado local, los tipos hipotecarios y el coste de oportunidad de la entrada. En general, comprar se vuelve financieramente ventajoso tras 5–10 años en la mayoría de mercados, pero la calculadora te da el año de equilibrio exacto para tu situación concreta.
¿Qué es el coste de oportunidad en los cálculos de compra vs. alquiler?
El coste de oportunidad es la rentabilidad que habrías obtenido invirtiendo tu entrada en bolsa en lugar de destinarlo a la compra de una vivienda. Si tu entrada es de 80.000 € y el mercado rinde un 7% anual, eso equivale a unos 5.600 €/año que no estás ganando — un coste real de la compra que las calculadoras sencillas de hipotecas suelen ignorar.
¿Qué es el año de equilibrio al comprar una vivienda?
El año de equilibrio es el punto en que el coste total acumulado de comprar (hipoteca, impuestos, seguro, mantenimiento, menos patrimonio) iguala al coste total acumulado de alquilar. Antes de ese año, alquilar es más barato en conjunto. Después, comprar es la mejor decisión financiera — asumiendo que vendas o mantengas la vivienda hasta tu horizonte de análisis.
¿Afecta la revalorización a la decisión de comprar o alquilar?
Sí, de forma significativa. Una mayor revalorización hace la compra más atractiva al acumular patrimonio más rápido. Sin embargo, las tasas de revalorización varían mucho según ciudad y ciclo — usa estimaciones conservadoras (2–3%) para planificar, no los máximos recientes.
¿Cuáles son los costes ocultos de comprar una vivienda?
Más allá de la hipoteca: IBI / impuesto sobre la propiedad, seguro del hogar, mantenimiento (típicamente 1–2% del valor de la vivienda/año), cuota de comunidad, gastos de compra (notaría, registro, impuestos: 3–5%) y comisión de agencia al vender (5–7%). En un periodo de 10 años, estos costes pueden añadir entre 50.000 y 150.000 € al coste total de una vivienda de 400.000 €.
¿Alquilar es tirar el dinero?
No necesariamente. Al alquilar, pagas por tener vivienda — pero también mantienes tu entrada invertida, evitas los costes de mantenimiento y conservas la flexibilidad. Si el patrimonio que acumulas supera lo que ganarías invirtiendo la entrada depende de tu mercado, del entorno de tipos y del horizonte temporal.