🏢 賃貸
年
目安：物件価格の1〜2%/年
登記費用・仲介手数料など
仲介手数料・登記費用など
頭金を投資した場合の機会費用（日本株・全世界株式の長期平均参考）
年目の結果 10
🏢 賃貸 — 総コスト
正味コストの累積推移
購入
賃貸
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この計算機の仕組み
多くの賃貸vs購入ツールは住宅ローン返済額と家賃しか比較しません。この計算機はすべての主要な財務要素を考慮しています：
購入側のコスト
- 住宅ローン返済額 — 元金と利息、標準的な元利均等返済で計算
- 固定資産税 — 物件価値の年率
- 火災保険料 — 月額保険料
- 維持費・修繕費 — 過去の実績として物件価値の約1〜2%/年
- 管理費 — 該当する場合
- 取引費用 — 購入時諸費用（3〜5%）と売却時諸費用（5〜7%）を分析期間で按分
- 機会費用 — 頭金を物件に充てることで失われる投資収益
- 控除：積み上げた資産 — 元金返済分＋資産価値上昇分
賃貸側のコスト
- 家賃支払い — 指定した上昇率で毎年増加
- 借家人賠償保険 — 一般的に月1,000〜2,000円程度
- 投資運用益 — 頭金を投資に回した場合の複利成長
損益分岐点の計算式
年ごとの正味コストを累積して追跡します。購入の正味コスト＝（住宅ローン＋税金＋保険＋維持費＋管理費＋取引費用＋機会費用）－（資産：元金返済分＋資産価値上昇）。賃貸の正味コスト＝（家賃＋借家人保険）－（頭金の投資運用益）。購入の正味コストが賃貸を初めて下回る年が損益分岐年です。
賃貸 vs 購入：数字だけでは測れない要素
数字は重要ですが、それがすべてではありません。決断を左右する非財務的な要素も考慮しましょう：
賃貸が向いているケース
- 3〜5年以内に転居の可能性がある（取引費用が回収できない）
- お住まいの地域の価格が家賃対比で割高（価格対家賃比が高い）
- 仕事や生活環境の変化で転居の可能性がある
- 維持管理の手間や突発的な修繕費用を避けたい
購入が向いているケース
- 同じ地域に7年以上住む予定がある
- 住宅ローン返済額が地域の家賃と同等か下回る
- 安定した住まい・自由なカスタマイズ・資産形成を重視する
- 地域の資産価値上昇トレンドが歴史的に堅調
価格対家賃比（PER）
物件価格を年間家賃で割ります。15未満なら購入有利、20超なら短期的には賃貸有利が目安です。あくまでも簡易指標です — 上記の計算機があなたの数字で正確な答えを出します。
住宅ローン金利を調べてみましょう
各金融機関の現在の住宅ローン金利を比較して、金利が低下すると損益分岐年がどう変わるか確認してみてください。0.5%の差でも判定が1〜2年ずれることがあります。
よくある質問
賃貸と購入、どちらがお得ですか？
答えは、住む期間・地域の不動産市場・住宅ローン金利・頭金の機会費用によって異なります。一般的に、ほとんどの市場では5〜10年以上住むことで購入が財務的に有利になりますが、上の計算機があなたの状況に合った正確な損益分岐年を算出します。
賃貸vs購入計算における機会費用とは？
機会費用とは、頭金を住宅購入に使う代わりに株式市場に投資していたら得られたリターンのことです。頭金が1,000万円で市場が年率7%のリターンを生むとすると、毎年約70万円を逃していることになります — これは単純な住宅ローン計算では無視されがちな購入の実コストです。
住宅購入の損益分岐年とは何ですか？
損益分岐年とは、購入の総累積コスト（ローン・税金・保険・維持費、マイナス資産）が賃貸の総累積コストと等しくなる時点です。それ以前は賃貸の方が総合的に安く、それ以降は購入の方が財務的に優れた選択になります。
資産価値の上昇は賃貸vs購入の判断に影響しますか？
はい、大きく影響します。値上がりが大きければ資産形成のペースが速くなり、購入がより魅力的になります。ただし上昇率は地域・時期によって大きく異なります — 計画には楽観的な数字ではなく保守的な見通し（年2〜3%）を使いましょう。
住宅購入の隠れたコストは何ですか？
住宅ローン以外に：固定資産税・都市計画税、火災保険料、維持費（物件価格の1〜2%/年が目安）、管理費・修繕積立金、購入時諸費用（3〜5%）、売却時の仲介手数料（3%など）。10年間でこれらは物件価格に応じて数百万〜数千万円に達することがあります。
賃貸はお金の無駄ですか？
必ずしもそうではありません。賃貸では住宅費を払いますが、同時に頭金を投資に回し続け、維持費を避け、住む場所の柔軟性を保てます。資産形成が頭金投資のリターンを上回るかどうかは、市場環境・金利水準・保有期間によって異なります。