Calculateur Louer vs Acheter

Analyse du seuil de rentabilité avec coût d'opportunité, entretien et plus-value — obtenez un verdict clair pour votre situation

Saisissez vos données ci-dessous pour obtenir votre verdict.
🏠 Achat
Apport de {amount}
🏢 Location
ans
Généralement 1–2 % de la valeur du bien par an
Frais de notaire, agence
Commission d'agence, frais divers
Coût d'opportunité de l'apport (CAC 40 / fonds euros ~5–7 %)

Résultats à l'année 10

🏠 Achat — Coût total
🏢 Location — Coût total

Coût net cumulé dans le temps

Achat
Location
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Comment fonctionne ce calculateur

La plupart des outils louer/acheter se limitent à comparer la mensualité au loyer. Ce calculateur intègre tous les facteurs financiers importants :

Coûts côté achat

  • Mensualités de crédit — capital et intérêts, calculés selon l'amortissement standard
  • Taxe foncière — pourcentage annuel de la valeur du bien
  • Assurance habitation — prime mensuelle
  • Entretien & réparations — historiquement ~1–2 % de la valeur du bien par an
  • Charges de copropriété — si applicable
  • Frais de transaction — acquisition (3–5 %) et revente (5–7 %) amortis sur la durée d'analyse
  • Coût d'opportunité — le rendement de placement auquel vous renoncez en immobilisant votre apport
  • Moins : capital accumulé — capital remboursé plus plus-value immobilière

Coûts côté location

  • Loyers — augmentant annuellement au taux que vous avez défini
  • Assurance locataire — généralement 10–20 €/mois
  • Croissance du placement — l'apport reste investi et se compose

La formule du seuil de rentabilité

Nous suivons le coût net cumulé année après année. Pour l'achat, coût net = (mensualités + taxes + assurance + entretien + charges + frais de transaction + coût d'opportunité foregone) − (capital : remboursement + plus-value). Pour la location, coût net = (loyers + assurance locataire) − (croissance du placement de l'apport). L'année où le coût net de l'achat passe pour la première fois sous celui de la location est le seuil de rentabilité.

Louer vs acheter : facteurs clés au-delà du calcul

Les chiffres comptent, mais ne sont pas tout. Voici les facteurs non financiers qui orientent souvent la décision :

Quand la location est préférable

  • Vous prévoyez de déménager dans 3–5 ans (les frais de transaction ne seront pas amortis)
  • Les prix de l'immobilier dans votre zone sont très élevés par rapport aux loyers (ratio prix/loyer élevé)
  • Votre situation professionnelle ou personnelle peut nécessiter une flexibilité de mobilité
  • Vous souhaitez éviter les contraintes d'entretien et les réparations imprévues

Quand l'achat est préférable

  • Vous prévoyez de rester 7 ans ou plus dans la même zone
  • Les mensualités sont proches ou inférieures aux loyers locaux
  • Vous valorisez la stabilité, la personnalisation et la constitution d'un patrimoine
  • Les tendances historiques de valorisation locales sont solides

Le ratio prix/loyer

Divisez le prix du bien par le loyer annuel. Un ratio inférieur à 15 favorise généralement l'achat ; supérieur à 20, la location à court terme. C'est une heuristique rapide — le calculateur complet ci-dessus vous donne une réponse précise pour vos chiffres.

Vous souhaitez comparer les taux de crédit immobilier ?

Comparez les taux actuels auprès des banques pour voir si un taux plus bas modifie votre seuil de rentabilité. Même 0,5 % peut décaler le verdict d'1 à 2 ans.

Questions fréquentes

Vaut-il mieux louer ou acheter sa résidence ?
La réponse dépend de votre durée d'occupation prévue, du marché local, des taux de crédit et du coût d'opportunité de votre apport. En règle générale, l'achat devient financièrement avantageux après 5 à 10 ans dans la plupart des marchés, mais le calculateur ci-dessus vous donne le seuil de rentabilité précis pour votre situation.
Qu'est-ce que le coût d'opportunité dans le calcul louer/acheter ?
Le coût d'opportunité est le rendement que vous auriez obtenu en plaçant votre apport en bourse plutôt qu'en l'immobilisant dans un achat immobilier. Si votre apport est de 80 000 € et que les marchés rapportent 7 % par an, c'est environ 5 600 €/an de rendement non perçu — un coût réel de l'achat souvent négligé dans les simulations simples.
Qu'est-ce que le seuil de rentabilité lors d'un achat immobilier ?
Le seuil de rentabilité est le moment où le coût cumulé total de l'achat (mensualités, taxes, assurance, entretien, moins le capital accumulé) est égal au coût cumulé total de la location. Avant cette date, la location est globalement moins chère. Après, l'achat est le meilleur choix financier.
La plus-value immobilière influence-t-elle la décision louer/acheter ?
Oui, de manière significative. Une plus-value plus élevée rend l'achat plus attractif en constituant un capital plus rapidement. Cependant, les taux de valorisation varient largement selon les villes et les cycles — utilisez des estimations prudentes (2–3 %) pour la planification.
Quels sont les coûts cachés de l'achat immobilier ?
Au-delà du crédit : taxe foncière, assurance habitation, entretien (généralement 1–2 % de la valeur du bien/an), charges de copropriété, frais de notaire à l'acquisition (7–8 % dans l'ancien), commission d'agence à la revente (4–6 %). Sur 10 ans, cela peut représenter 50 000 à 150 000 € supplémentaires sur un bien à 400 000 €.
Louer, c'est « jeter l'argent par les fenêtres » ?
Pas nécessairement. En louant, vous payez un logement — mais vous conservez votre apport investi, évitez les frais d'entretien et maintenez votre mobilité. Si le capital que vous constituez compense ce que vous auriez gagné en plaçant l'apport dépend de votre marché, du contexte de taux et de votre horizon temporel.