Calcolatore Affitto vs Acquisto

Analisi del punto di pareggio con costo opportunità, manutenzione e rivalutazione — ottieni un verdetto chiaro per la tua situazione

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🏠 Acquisto
Anticipo di {amount}
🏢 Affitto
anni
Tipicamente 1–2% del valore dell'immobile all'anno
Notaio, agenzia, imposte di registro
Provvigione agenzia, imposte, ecc.
Costo opportunità dell'anticipo (FTSE MIB / fondi ~5–7%)

Risultati all'anno 10

🏠 Acquisto — Costo totale
🏢 Affitto — Costo totale

Costo netto cumulato nel tempo

Acquisto
Affitto
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Come funziona questo calcolatore

La maggior parte degli strumenti affitto/acquisto confronta solo la rata del mutuo con l'affitto. Questo calcolatore include tutti i principali fattori finanziari:

Costi lato acquisto

  • Rate del mutuo — capitale e interessi, calcolati con ammortamento standard
  • Tasse immobiliari (IMU) — percentuale annua del valore dell'immobile
  • Assicurazione casa — premio mensile
  • Manutenzione & riparazioni — storicamente ~1–2% del valore dell'immobile all'anno
  • Spese condominiali — se applicabili
  • Costi di transazione — acquisto (3–5%) e vendita (5–7%) ammortizzati sull'orizzonte di analisi
  • Costo opportunità — il rendimento degli investimenti a cui rinunci immobilizzando il capitale nell'anticipo
  • Meno: patrimonio accumulato — capitale rimborsato più rivalutazione dell'immobile

Costi lato affitto

  • Canoni di affitto — in crescita annua al tasso da te specificato
  • Assicurazione inquilino — tipicamente 10–20 €/mese
  • Crescita dell'investimento — l'anticipo rimane investito e si rivaluta

La formula del punto di pareggio

Tracciamo il costo netto cumulato anno per anno. Per l'acquisto, costo netto = (mutuo + tasse + assicurazione + manutenzione + spese condominiali + costi di transazione + costo opportunità) − (patrimonio: capitale rimborsato + rivalutazione). Per l'affitto, costo netto = (affitti + assicurazione inquilino) − (crescita dell'investimento dell'anticipo). L'anno in cui il costo netto dell'acquisto scende per la prima volta sotto quello dell'affitto è l'anno di pareggio.

Affitto vs acquisto: fattori chiave oltre i numeri

I numeri contano, ma non sono tutto. Ecco i fattori non finanziari che spesso orientano la decisione:

Quando affittare conviene

  • Prevedi di trasferirti entro 3–5 anni (i costi di transazione non vengono ammortizzati)
  • I prezzi degli immobili nella tua zona sono molto alti rispetto agli affitti (elevato rapporto prezzo/affitto)
  • La tua situazione lavorativa o personale potrebbe richiedere flessibilità di spostamento
  • Vuoi evitare la responsabilità della manutenzione e i costi di riparazione imprevisti

Quando comprare conviene

  • Prevedi di restare 7 o più anni nella stessa zona
  • Le rate del mutuo sono vicine o inferiori agli affitti locali
  • Valorizzi la stabilità, la personalizzazione e la costruzione del patrimonio
  • Le tendenze storiche di rivalutazione locali sono solide

Il rapporto prezzo/affitto

Dividi il prezzo dell'immobile per l'affitto annuo. Un rapporto inferiore a 15 favorisce generalmente l'acquisto; superiore a 20 favorisce l'affitto nel breve termine. È una euristica rapida — il calcolatore completo sopra ti dà una risposta precisa per i tuoi dati.

Vuoi confrontare i tassi di mutuo?

Confronta i tassi attuali delle banche per vedere se un tasso più basso modifica il tuo anno di pareggio. Anche uno 0,5% può spostare il verdetto di 1–2 anni.

Domande frequenti

Conviene affittare o comprare casa?
La risposta dipende da quanto a lungo intendi restare, dal mercato locale, dai tassi del mutuo e dal costo opportunità dell'anticipo. In generale, l'acquisto diventa finanziariamente vantaggioso dopo 5–10 anni nella maggior parte dei mercati, ma il calcolatore sopra ti dà l'anno di pareggio preciso per la tua situazione.
Cos'è il costo opportunità nel calcolo affitto/acquisto?
Il costo opportunità è il rendimento che avresti ottenuto investendo l'anticipo in borsa invece di usarlo per comprare casa. Se l'anticipo è di 80.000 € e il mercato rende il 7% annuo, sono circa 5.600 €/anno di rendimento non percepito — un costo reale dell'acquisto spesso ignorato nelle semplici simulazioni.
Cos'è l'anno di pareggio nel caso di acquisto di un immobile?
L'anno di pareggio è il punto in cui il costo cumulato totale dell'acquisto (mutuo, tasse, assicurazione, manutenzione, meno il patrimonio accumulato) è uguale al costo cumulato totale dell'affitto. Prima di quell'anno, affittare è globalmente meno costoso. Dopo, comprare è la scelta finanziariamente migliore.
La rivalutazione immobiliare influisce sulla decisione affitto/acquisto?
Sì, in modo significativo. Una rivalutazione più elevata rende l'acquisto più attraente costruendo patrimonio più rapidamente. Tuttavia i tassi di rivalutazione variano molto per città e ciclo economico — usa stime prudenti (2–3%) per la pianificazione.
Quali sono i costi nascosti dell'acquisto di una casa?
Oltre al mutuo: IMU e tasse sugli immobili, assicurazione casa, manutenzione (tipicamente 1–2% del valore/anno), spese condominiali, costi di acquisto (notaio, imposta di registro: 3–5% per abitazione principale), provvigione agenzia alla vendita (3–4%). Su un periodo di 10 anni possono aggiungere 50.000–150.000 € al costo di proprietà su un immobile da 400.000 €.
Affittare è "buttare via i soldi"?
Non necessariamente. Affittando paghi una casa — ma mantieni l'anticipo investito, eviti i costi di manutenzione e conservi la flessibilità. Se il patrimonio che costruisci supera quello che guadagneresti investendo l'anticipo dipende dal tuo mercato, dall'ambiente dei tassi e dall'orizzonte temporale.