Kalkulator Sewa vs Beli Rumah

Analisis titik impas dengan biaya peluang, biaya perawatan, dan apresiasi — dapatkan keputusan yang jelas untuk situasimu

Masukkan angkamu di bawah untuk melihat keputusan.
🏠 Membeli
Uang muka {amount}
🏢 Menyewa
tahun
Umumnya 1–2% nilai rumah per tahun
Biaya notaris, komisi agen
Komisi agen, biaya balik nama, dll.
Biaya peluang dari uang muka (rata-rata S&P 500 ~7%)

Hasil pada Tahun 10

🏠 Membeli — Total Biaya
🏢 Menyewa — Total Biaya

Total Biaya Bersih Kumulatif Seiring Waktu

Membeli
Menyewa
Disalin!

Cara Kerja Kalkulator Ini

Kebanyakan alat sewa vs beli hanya membandingkan cicilan KPR dengan sewa. Kalkulator ini memperhitungkan semua faktor keuangan utama:

Biaya sisi membeli

  • Cicilan KPR — pokok dan bunga, dihitung menggunakan amortisasi standar
  • Pajak properti — persentase tahunan dari nilai rumah
  • Asuransi pemilik rumah — premi bulanan
  • Perawatan & perbaikan — secara historis ~1–2% nilai rumah per tahun
  • Iuran HOA/apartemen — jika ada
  • Biaya transaksi — biaya pembelian (3–5%) dan biaya penjualan (5–7%) diamortisasi selama horizon analisismu
  • Biaya peluang — imbal hasil investasi yang kamu korbankan dengan mengikat modal dalam uang muka
  • Dikurangi: ekuitas yang dibangun — pokok yang terlunasi ditambah apresiasi rumah

Biaya sisi menyewa

  • Pembayaran sewa — tumbuh setiap tahun sesuai tingkat yang kamu tentukan
  • Asuransi penyewa — umumnya Rp150.000–300.000 per bulan
  • Pertumbuhan investasi — uang muka tetap diinvestasikan dan berbunga majemuk

Rumus titik impas

Kami melacak biaya bersih kumulatif dari tahun ke tahun. Untuk membeli, biaya bersih = (cicilan KPR + pajak + asuransi + perawatan + HOA + biaya transaksi + biaya peluang) − (ekuitas: pelunasan pokok + apresiasi). Untuk menyewa, biaya bersih = (sewa + asuransi penyewa) − (pertumbuhan investasi uang muka). Tahun ketika biaya bersih membeli pertama kali turun di bawah biaya bersih menyewa adalah tahun titik impas.

Sewa vs Beli: Faktor Kunci di Luar Kalkulasi

Angka-angka penting, tapi bukan segalanya. Berikut faktor non-finansial yang sering mempengaruhi keputusan:

Kapan menyewa lebih masuk akal

  • Kamu berencana pindah dalam 3–5 tahun (biaya transaksi belum tertutupi)
  • Harga rumah di daerahmu sangat tinggi dibandingkan harga sewa (rasio harga-sewa tinggi)
  • Pekerjaan atau situasi pribadimu mungkin memerlukan fleksibilitas untuk pindah
  • Kamu ingin menghindari tanggung jawab perawatan dan biaya perbaikan mendadak

Kapan membeli lebih masuk akal

  • Kamu berencana tinggal 7+ tahun di daerah yang sama
  • Cicilan KPR mendekati atau di bawah sewa setempat
  • Kamu menghargai stabilitas, kebebasan memodifikasi, dan membangun ekuitas
  • Tren apresiasi setempat secara historis kuat

Rasio harga-sewa

Bagi harga rumah dengan sewa tahunan. Rasio di bawah 15 umumnya mendukung membeli; di atas 20 umumnya mendukung menyewa dalam jangka pendek. Ini hanya panduan kasar — kalkulator lengkap di atas memberikan jawaban tepat untuk angkamu.

Ingin mengeksplorasi suku bunga KPR?

Bandingkan suku bunga KPR terkini dari bank-bank untuk melihat apakah suku bunga yang lebih rendah mengubah tahun titik impasmu. Bahkan perbedaan 0,5% bisa menggeser keputusan 1–2 tahun.

Pertanyaan yang Sering Diajukan

Sebaiknya sewa atau beli rumah?
Jawabannya tergantung pada berapa lama kamu berencana tinggal, pasar properti setempat, suku bunga KPR, dan biaya peluang dari uang muka. Umumnya, membeli menjadi lebih menguntungkan secara finansial setelah 5–10 tahun di sebagian besar pasar, namun kalkulator di atas memberikan tahun titik impas yang tepat untuk situasimu.
Apa itu biaya peluang dalam perhitungan sewa vs beli?
Biaya peluang adalah imbal hasil yang seharusnya kamu dapatkan jika menginvestasikan uang mukamu di pasar saham alih-alih menggunakannya untuk membeli rumah. Jika uang mukamu Rp800 juta dan pasar memberikan imbal hasil 7% per tahun, itu sekitar Rp56 juta per tahun yang tidak didapatkan — biaya nyata dari membeli yang sering diabaikan dalam kalkulator KPR sederhana.
Apa itu tahun titik impas saat membeli rumah?
Tahun titik impas adalah titik di mana total biaya kumulatif membeli (KPR, pajak, asuransi, perawatan, dikurangi ekuitas) sama dengan total biaya kumulatif menyewa. Sebelum tahun itu, menyewa lebih murah secara keseluruhan. Setelahnya, membeli adalah pilihan finansial yang lebih baik.
Apakah apresiasi rumah mempengaruhi keputusan sewa vs beli?
Ya, sangat signifikan. Apresiasi yang lebih tinggi membuat membeli lebih menarik karena ekuitas terbentuk lebih cepat. Namun, tingkat apresiasi sangat bervariasi antar kota dan siklus — gunakan estimasi konservatif (2–3%) untuk perencanaan, bukan angka puncak terbaru.
Apa saja biaya tersembunyi dari membeli rumah?
Di luar KPR: pajak properti, asuransi pemilik rumah, perawatan (umumnya 1–2% nilai rumah/tahun), iuran HOA, biaya notaris saat membeli (3–5%), dan komisi agen saat menjual (5–7%). Selama 10 tahun, biaya-biaya ini bisa menambah ratusan juta rupiah pada biaya kepemilikan.
Apakah menyewa berarti membuang uang?
Belum tentu. Saat menyewa, kamu membayar untuk hunian — tapi kamu juga menjaga uang mukamu tetap berinvestasi, menghindari biaya perawatan, dan mempertahankan fleksibilitas. Apakah ekuitas yang kamu bangun lebih besar dari hasil investasi uang muka tergantung pada pasar, lingkungan suku bunga, dan horizon waktumu.